주식보다 먼저 서울에 아파트부터 사야하는 이유

 

아파트 값 = 땅값 + 시간이 지날 수록 가치가 거의 없어지는 건물 값

• 건물값: 아파트의 경우 감가상각이 발생하며 시간이 지날수록 가치가 점점 줄어든다. 30~40년이 지나면 재건축이 필요해지고, 궁극적으로 건물의 가치는 0에 수렴.
  
• 땅값: 반면 땅은 유한한 자원. 특히 서울, 뉴욕, 런던, 도쿄와 같은 글로벌 대도시에서는 땅의 공급이 제한적. 인구 증가와 경제 발전으로 인해 우량 입지의 토지는 희소성이 더욱 커지고, 이에 따라 가격이 상승하는 경향.

 

결국 건물 값은 시간이 지날 수록 0에 수렴하며, 

아파트 값은 = 순수한 땅 값이 되는 것이다.

그러면 어느 지역에 살아야하고 투자해야하나?

결론은 간단하다. 서울/뉴욕/런던/도쿄 등의 땅은 유한하다.

모두가 뉴욕, 런던, 도쿄, 서울 등에 살고 싶어한다.

 

부동산의 핵심 가치는 입지, 입지 그리고 입지이다.

사람들이 모여드는 곳, 경제활동이 활발한 곳, 인프라가 잘 갖춰진 곳의 땅값은 지속적으로 상승한다.

서울은 대한민국의 경제, 문화, 정치 중심지이며 한국인 대다수는 서울에서 살고 싶어한다.

3BD라고 불리는 강남, 여의도, 광화문 등 핵심 지역은 기업과 금융 중심지가 밀집해 있어 부동산 가치가 안정적이고, 수요가 꾸준.

 

그럼 왜 주식은 안되는가?

반면, 주식은 이론적으로 무한정 발행이 가능하다. 액면가를 계속 줄여가며 발행이 가능하기 때문.

결국 부동산인 이유는 서울 같은 핵심 지역의 토지는 그 자체로 희소성을 가진 자산이 되기 때문임.

 

 

그러면 어떤 아파트를 사야하냐고?

땅의 가치를 최대로 확보할 수 있는 아파트를 선택해야함.

그러려면 다음과 같은 기준을 참고하길 바람

 

• 용적률이 낮은 아파트
  • 용적률이 낮다는 것은 건폐율 대비 땅을 적게 사용하고, 상대적으로 넓은 대지지분을 가진다는 의미.
  • 예를 들어, 용적률 200% 아파트와 용적률 500% 아파트를 비교하면, 같은 크기의 대지에 200% 용적률의 아파트는 500% 용적률 아파트보다 더 적은 세대가 들어서므로, 세대당 대지지분이 높아짐.
  • 재건축 시점에서 대지지분이 크면 더 많은 이익을 기대할 수 있음.

 

• 대지지분이 높은 아파트
  • 대지지분이란 해당 단지에서 소유하는 땅의 몫.
  • 대지지분이 크면 토지 자산으로서의 가치가 높고, 재건축 시 더 유리.
• 역세권 + 핵심 생활권
  • 교통망이 중요. 역세권, 특히 초역세권(도보 5분 이내)은 수요가 지속적으로 유지
  • 당연하지만 업무지구, 상업시설, 교육시설이 가까울수록 더 가치가 높아짐.
• 초품아(초등학교 품은 아파트) + 평지
  • 학군 수요는 부동산 가격을 지탱하는 중요한 요소.
  • 아무리 출산률이 박살났다고 하더라도 초등학교와 가까운 아파트(초품아)는 항상 수요가 많으며, 선호도가 높은 편.
  • 경사진 지역보다는 평지에 위치한 아파트가 선호도 면에서 우위.

 

결국 위 조건처럼 용적률 낮고, 대지지분 높은 아파트가 최우선이다.

하지만 이제 서울에 이런 아파트들도 거의 안남았거나, 접근하기에 비싸다.

 

용적률이 500%까지 완화가 된다는 소식이 있으니 500%이내 범위에서, 대지지분 높고, 역에 가까운 아파트를 잘 찾아보자.

초품아 + 평지면 더 좋은데

 

하지만.................................

이게 값이.................................

접근하기 어렵게 되어버렸다............

 

 

후...

참말로다가...